สัญญาเช่าไทยปี 2569: เงินประกัน ค่าน้ำไฟ ข้อบังคับ สคบ. และหลักฐานคืนห้อง

กำลังจะเช่าคอนโด ห้องพัก อะพาร์ตเมนต์ หรือบ้านในไทย? ก่อนอ้างกฎเงินประกันจากอินเทอร์เน็ตให้ตรวจ ผู้ให้เช่าตามกฎหมายเป็นใคร และธุรกิจให้เช่ารายนั้นเข้าเกณฑ์ประกาศควบคุมสัญญาของ สคบ. หรือไม่ เพราะ คอนโดที่เจ้าของแต่ละห้องแตกต่างกัน ไม่จำเป็นต้องใช้เงื่อนไขเดียวกับ อาคารเช่าที่บริหารโดยผู้ประกอบการรายเดียว

สามขั้นตอนก่อนวางเงิน: (1) ตรวจ ชื่อและอำนาจของผู้ให้เช่า ตามสัญญา ไม่ใช่แค่เอเจนต์รับโอนเงิน (2) สอบถามจำนวนและลักษณะห้องพักที่ ผู้ให้เช่ารายนั้นดำเนินธุรกิจ พร้อมยืนยันขอบเขตประกาศกับ สคบ. หากมีข้อสงสัย (3) ขอรายการ เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าน้ำไฟและหลักการคืนเงิน เป็นเอกสารก่อนจ่าย

เลือกกรณีเช่าของคุณ

1. กฎสัญญาเช่า สคบ. ปี 2568 ใช้กับใคร?

ประกาศธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 เป็นมาตรการที่ สคบ. ระบุว่ามีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 แต่ต้องเป็น ผู้ประกอบธุรกิจและธุรกรรมที่เข้าขอบเขต ไม่ใช่รับรองว่าทุกสัญญาส่วนตัวอยู่ใต้ประกาศเดียวกัน

คำชี้แจงอย่างเป็นทางการวันที่ 19 มิถุนายน 2569 ระบุข้อกำหนดสำคัญของ ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ในบังคับ ได้แก่

• ต้องใช้ สัญญาเช่าแบบมาตรฐานเป็นภาษาไทยที่ชัดเจน และให้ผู้เช่าเก็บฉบับหนึ่ง
• ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกัน ต้องไม่เกิน ค่าเช่า 3 เดือน ตามขอบเขตประกาศ ไม่ใช่กฎมัดจำหนึ่งเดือนที่ใช้ได้กับทุกเจ้าของบ้าน
• ค่าน้ำและไฟ ต้องไม่คิดเพิ่มเกินอัตราที่หน่วยงานผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ และต้องแสดง วิธีคำนวณค่าใช้จ่ายชัดเจน
• หากตรวจไม่พบความเสียหายที่ผู้เช่าก่อให้เกิด ต้องคืน เงินประกันภายใน 7 วันนับจากสัญญาสิ้นสุด ตามเงื่อนไขที่ใช้กับธุรกิจดังกล่าว; ความเสียหายหรือหนี้ที่มีข้อโต้แย้งต้องตรวจหลักฐานแยก
• กรณีมีความเสียหายจริงที่ผู้เช่าก่อและมีหลักฐาน สคบ. ชี้แจง 28 พฤษภาคม 2569 ว่าให้หักเฉพาะค่าความเสียหายตามจริง แล้วคืน ยอดเงินประกันที่เหลือภายใน 14 วัน สำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ในขอบเขตประกาศ; ความเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติหักไม่ได้ ขอรายการหักเงินพร้อมภาพหรือใบเสร็จ อย่าถือว่าผู้ให้เช่าทุกคนได้รับสิทธิเลื่อนคืน 14 วันอัตโนมัติ

ตัวอย่าง: ค่าเช่า 20,000 บาท/เดือน ผู้ให้เช่าที่อยู่ในกลุ่มประกาศเรียกเงินประกัน 60,000 บาท และค่าเช่าล่วงหน้า 20,000 บาท รวม 80,000 บาท เกินกรอบ รวมสามเดือนคือ 60,000 บาท แต่ผู้ให้เช่าห้องคอนโดส่วนบุคคลที่ไม่เข้าเกณฑ์ธุรกิจอาจไม่อยู่ใต้ข้อบังคับเฉพาะนี้ จึง ห้ามใช้ข้อสรุปเดียวกับทุกกรณีโดยไม่ตรวจความครอบคลุม

กรณีถกเถียงเรื่องจำนวนห้องของเจ้าของ: ประกาศฉบับเต็มและคำนิยามผู้ประกอบธุรกิจเป็นตัวชี้ขาด ไม่ใช่จำนวนห้องรวมของคอนโดทั้งตึก เอกสารต้นฉบับกฎกระทรวง/ราชกิจจานุเบกษาและภาคผนวก ยังไม่ได้ตรวจทั้งฉบับในงานนี้ จึงไม่อ้างว่า เกณฑ์จำนวนห้องที่มีผู้กล่าวถึงผ่านการตรวจครบแล้ว ถาม สคบ. พร้อมชื่อผู้ให้เช่าและข้อมูลห้องเช่าจริง

2. ตรวจสัญญาก่อนเซ็นและโอนเงิน

ขอ สัญญาลงลายมือชื่อและสำเนา ที่ระบุรายละเอียดเหล่านี้:

สัญญาณอันตราย: ขอให้เซ็นเอกสารตรวจรับห้อง เปล่า ๆ, เรียกเงินประกันว่า "ริบทุกกรณี" หรือให้โอนเข้าบัญชีคนอื่นโดยไม่แสดงอำนาจ ปฏิเสธการทำหลักฐานการชำระเงินหรือขอร่างสัญญาให้ถูกต้องก่อนจ่าย

3. วันที่รับห้องคือวันที่ต้องสร้างหลักฐาน

ตรวจและถ่ายภาพ ผนัง ฝ้า เชื้อรา/น้ำรั่ว เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องปรับอากาศ กุญแจ บัตรเข้าตึก ตำหนิเดิม เลขมิเตอร์น้ำและไฟ เก็บพร้อมวันที่ ส่งบันทึกสภาพห้องให้ผู้ให้เช่าหรือผู้จัดการและขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษร

ตัวอย่าง: ตู้เย็นมีรอยก่อนเข้าอยู่และมิเตอร์น้ำยังมีการใช้จากคนก่อน หากไม่ถ่ายรูปและรับทราบกันตั้งแต่วันแรก ข้อพิพาทเรื่องหักเงินประกันตอนย้ายออกอาจพิสูจน์ยาก เก็บหลักฐาน เงินโอนและใบเสร็จ แยกจากข้อความแชตที่อาจหายได้

ตรวจหน้าที่แจ้งที่พัก ตม.30 ของเจ้าบ้าน/ผู้ครอบครองต่างหาก สัญญาเช่าไม่ได้ยืนยันว่าข้อมูลถูกส่งถึง ตม. แล้ว ดู คู่มือแจ้งที่พัก ตม.30

ถ้าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดเวลาเกินสามปี สำนักงานที่ดินจังหวัดราชบุรีชี้แจง 21 กรกฎาคม 2569 ว่าต้องจดทะเบียนการเช่าต่อสำนักงานที่ดินเพื่อให้บังคับได้ตลอดระยะเวลาตามสัญญา; ถ้าไม่จดทะเบียน ระยะที่บังคับได้ตามกฎหมายโดยทั่วไปจำกัดเพียง สามปีแรก. อย่าเชื่อว่าสัญญาส่วนตัว 5–10 ปีหรือข้อความ “ต่อ 30+30 ปี” รับประกันผลผูกพันโดยไม่ต้องจดทะเบียน ขอเอกสารกรรมสิทธิ์และหลักฐานทะเบียนจริงก่อนวางมัดจำระยะยาว.

4. ย้ายออกก่อนกำหนด ขอคืนเงิน หรือร้องเรียน

ก่อนแจ้งออก: อ่านเงื่อนไขการบอกกล่าว สถานะของผู้ให้เช่าตามกฎหมาย และข้อบังคับที่ใช้จริง ไม่สมมติสิทธิบอกเลิกก่อนกำหนดหนึ่งปีได้ทุกสัญญา หรือใช้เงินประกันแทนค่าเช่าเดือนสุดท้ายได้โดยไม่ตกลง

ในวันส่งห้อง ให้ตรวจสภาพร่วมกัน บันทึกภาพและเลขมิเตอร์คืนกุญแจพร้อมหลักฐาน ขอ รายละเอียดรายการหักเงินและบิลจริง เทียบกับบันทึกวันรับห้อง

หากเป็น ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ สคบ. และละเมิดหลักเกณฑ์ ให้รวบรวม สัญญา ใบเสร็จ ภาพก่อน–หลัง คำบอกกล่าว เลขมิเตอร์และวิธีคำนวณเงินประกัน แล้วติดต่อ สายด่วน สคบ. 1166, OCPB Connect, เว็บไซต์หรือศูนย์ดำรงธรรมจังหวัดตามช่องทางที่ สคบ. ประกาศ หากสัญญาไม่อยู่ในธุรกิจควบคุมสิทธิอื่นภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่ง/สัญญาอาจยังมีได้ แต่ กรอบรวมสามเดือนไม่ได้บังคับทุกสัญญาโดยอัตโนมัติ

สำหรับ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี, ตรวจข้อจดทะเบียนและผลทางกฎหมายกับสำนักงานที่ดินก่อนชำระค่าเช่าระยะยาว; ไม่รับปากว่าต่อสัญญาอัตโนมัติจะมีผลเสมอ

สามคำถามต้องถามผู้ให้เช่าวันนี้

(1) ผู้ให้เช่าที่ลงนามจริงเป็นใคร และธุรกิจเช่าของรายนั้นเข้าเกณฑ์หรือไม่? (2) ขอเห็นอัตราค่าน้ำไฟและบิลต้นทางได้ไหม? (3) เงินประกันคืนเมื่อไร หักอย่างไร และจะบันทึกสภาพห้องวันย้ายออกกับใคร?

ก่อนเซ็นสัญญา ให้ตรวจชื่อผู้ให้เช่าจริงและสอบถาม สคบ. หากไม่แน่ใจว่าธุรกิจของผู้ให้เช่าอยู่ภายใต้ประกาศคุ้มครองสัญญาหรือไม่ ขอรายละเอียดค่าน้ำไฟ เงื่อนไขหักเงินประกันและกำหนดคืนเงินเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมเก็บภาพสภาพห้องและใบเสร็จ ข้อมูลนี้ไม่แทนการตรวจตัวบทกฎหมายฉบับเต็มหรือการพิจารณาข้อพิพาทเฉพาะกรณีของ สคบ.