เช่าคอนโดหรือบ้านในไทย: ต้นทุนจริง เงินประกัน สัญญาและขอบเขตกฎ สคบ.

กำลังเลือกบ้าน คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ในไทย? ค่าเช่าบนประกาศไม่ใช่ ต้นทุนที่ต้องจ่ายจริงทุกเดือน เริ่มจากตรวจ ใครมีอำนาจให้เช่าและรับเงิน แล้วรวมค่าไฟฟ้า น้ำ อินเทอร์เน็ต ค่าส่วนกลาง การเดินทาง เงินประกัน และค่าแรกเข้า ก่อน จ่ายค่าจองหรือเซ็นสัญญายาว

เลือกสถานการณ์ที่คุณจะอยู่จริง

1. ขอรายการค่าใช้จ่ายหน้าเดียวก่อนโอน

ให้ผู้ให้เช่าหรือเอเจนต์แสดง ค่าเช่ารายเดือน ค่าส่วนกลาง อัตราไฟ/น้ำ อินเทอร์เน็ต ที่จอดรถ เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าบัตร/กุญแจและค่าทำความสะอาด แยกชัดว่า จ่ายทุกเดือน / จ่ายคืนได้ / ไม่คืน

ตัวอย่างคำนวณเพื่อเปรียบเทียบ ไม่ใช่ราคาตลาดกรุงเทพฯ: ห้อง A ค่าเช่า 18,000 + ค่าไฟ/อื่น ๆ 3,500 + เดินทาง 2,000 = 23,500 บาทต่อเดือน ห้อง B ค่าเช่า 20,000 + บิล 1,500 + เดินทาง 500 = 22,000 บาทต่อเดือน แม้ค่าเช่า B สูงกว่า แต่รวมทุกอย่าง ถูกกว่า 1,500 บาทต่อเดือน ต้องแทนตัวเลขด้วยใบเสนอราคาจริงและเส้นทางไปทำงานในเวลาเดินทางจริง

ตรวจ ชื่อเจ้าของผู้จดทะเบียนหรือผู้รับมอบอำนาจ, เลขห้อง ที่อยู่ ชื่อผู้รับเงิน อย่าโอน "ค่าล็อกห้อง" ให้บุคคลแปลกหน้าที่มีเพียงรูปหรือกุญแจ โดยไม่ตรวจเอกสารและรับใบเสร็จ

2. เข้าใจสิทธิผู้เช่าตามกฎ สคบ. ปี 2568

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 และ คำชี้แจงบังคับใช้ สคบ. มิถุนายน 2569 มีหลักสำคัญสำหรับ ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เข้าเกณฑ์:

• สัญญาต้องมี ข้อความชัดเจนเป็นภาษาไทย ตามแบบที่กำหนดและให้ผู้เช่าเก็บ
• ค่าเช่าล่วงหน้า + เงินประกันรวมกัน ไม่เกิน ค่าเช่าสามเดือน สำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่ถูกควบคุม ไม่ใช่บังคับให้เจ้าของทุกห้องรับมัดจำเดือนเดียว
• ค่า ไฟ/น้ำ ไม่ควรบวกเพิ่มจากอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจตามข้อกำหนด และต้องระบุวิธีคำนวณ
• หากไม่พบความเสียหายจากผู้เช่า การคืนเงินประกันภายใน 7 วัน เป็นหลักที่ สคบ. อธิบายสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าข่าย

จำกัดขอบเขตอย่างจริงจัง: สคบ. อธิบาย ว่าอพาร์ตเมนต์ภายใต้ผู้ประกอบการรายเดียว ต่างจากคอนโดมิเนียมที่กรรมสิทธิ์แต่ละห้องเป็นของคนละราย จำนวนห้องหลายร้อยห้องในคอนโดไม่ได้พิสูจน์ว่าเจ้าของห้องคุณเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่กฎครอบคลุม ตรวจ ตัวผู้ให้เช่าและโครงสร้างกิจการ ถ้าไม่แน่ใจให้ถาม สคบ. โดยตรง; งานนี้ยังไม่ยืนยันคำนิยาม/จำนวนห้องตามภาคผนวกกฎหมายฉบับเต็ม จึงไม่สร้างเกณฑ์จากบทความบุคคลที่สาม

ตัวอย่าง: ธุรกิจเช่าที่อยู่ในเกณฑ์เรียกมัดจำ 60,000 บาท และค่าเช่าล่วงหน้า 20,000 บาท จากห้องราคา 20,000 บาทต่อเดือน ยอดรวม 80,000 บาท สูงกว่ากรอบรวมสามเดือนคือ 60,000 บาท ตามคำชี้แจง สคบ. แต่ต้องตรวจว่าคู่สัญญาเป็นธุรกิจที่อยู่ในบังคับจริงก่อนกล่าวหาว่าสัญญาผิดกฎหมาย อ่าน คู่มือสิทธิผู้เช่าและการคืนเงินประกัน สำหรับหลักฐานและแนวทางร้องเรียน

3. ดูห้องในสภาพที่คุณต้องใช้ชีวิตจริง

ลองเปิด แอร์ น้ำประปา ชักโครก ฝักบัว ประตูล็อก หน้าต่าง, ตรวจเชื้อรา ฝุ่น กลิ่น น้ำขัง แมลง สัญญาณโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ต อย่าเชื่อเพียงว่าที่พัก "ใกล้ BTS" ให้ทดลอง เดินจากหน้าห้องถึงชานชาลาหรือสถานีที่เชื่อมถึงที่ทำงานจริง ในช่วงอากาศร้อนหรือชั่วโมงเร่งด่วน

กรุงเทพฯ: ตรวจการเดินทาง BTS/MRT การเปลี่ยนสาย บันได ทางเดินลอยฟ้า เสียงงานก่อสร้างและเวลารถติด เชียงใหม่: ตรวจอากาศฤดูเผาและน้ำท่วมขังรวมถึงการเข้าถึงร้านค้า/โรงพยาบาล ภูเก็ต: ตรวจฤดูท่องเที่ยว ทางขึ้นลงและความต้องการใช้รถจริง ไม่ใช้ราคาเฉลี่ยจากคนละจังหวัดมาตัดสิน

ถามใครจ่ายค่า ซ่อมเครื่องปรับอากาศ น้ำรั่ว งานไฟฟ้า ความเสียหายเดิมและแมลง รวมถึงเวลาเข้าซ่อม กฎสัตว์เลี้ยง สูบบุหรี่ ผู้มาเยือน การให้เช่าช่วงและการทำงานในบ้าน

4. เซ็นสัญญาที่ตรวจสอบและใช้เป็นหลักฐานได้

ขอร่างก่อนจ่ายเงิน ระบุ ชื่อผู้มีอำนาจให้เช่า ห้องและที่อยู่จริง วันเริ่ม/สิ้นสุด ค่าเช่าและค่าอื่น ๆ เงินประกัน/วันคืน วิธีตรวจสภาพห้อง ข้อตกลงแจ้งย้ายออกหรือเลิกก่อนกำหนด และผู้รับผิดชอบซ่อม อย่ารับเพียงคำรับปากทางโทรศัพท์ โดยเฉพาะสัญญาระยะยาวหรือกรรมสิทธิ์ไม่ชัดเจนควรให้ผู้เชี่ยวชาญอิสระตรวจ

วันรับห้อง: ถ่ายภาพวันที่รับจริงของผนัง เพดาน แอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เลขมิเตอร์ รอยเสียเดิม กุญแจ/คีย์การ์ด ส่งรายงานให้ผู้ดูแลรับทราบพร้อมหลักฐาน วันส่งคืน: แจ้งออกเป็นลายลักษณ์อักษร ตรวจสภาพกับผู้ให้เช่า ขอค่าไฟ/น้ำสุดท้าย รายการหักเงินประกันและใบเสร็จคืนกุญแจ

หากผู้ประกอบธุรกิจที่เข้าเกณฑ์ สคบ. ละเมิดสัญญา รวบรวมรูปและเอกสาร โทร 1166, ใช้ OCPB Connect หรือช่องทางราชการอื่นตาม สคบ. แต่กรณีเจ้าของส่วนตัวที่ไม่อยู่ในประกาศ ห้ามสรุปว่าเพดานเฉพาะธุรกิจใช้บังคับโดยอัตโนมัติ; สิทธิอื่นภายใต้กฎหมายทั่วไปต้องตรวจแยก

5. สัญญาเช่ากับเรื่องแจ้งที่พักคนต่างด้าวแยกกัน

การเซ็นเช่าหรือจ่ายเงินประกันไม่ทำให้ได้รับอนุญาตให้อยู่ในไทยนานขึ้นหรือทำงานได้ และไม่ใช่หลักฐานยืนยันว่าผู้รับผิดชอบส่งแจ้งที่พัก ตม.30 แล้ว ให้สอบถามเจ้าบ้าน/ผู้ครอบครองที่รับผิดชอบและดู คู่มือ ตม.30 ตามสถานะจริงของที่พัก

คำถามห้าข้อก่อนเซ็นหรือเดินออกจากดีล

ใครมีอำนาจให้เช่าจริง? ค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อเดือนและจ่ายแรกเข้าเท่าไร? เจ้าของรายนี้อยู่ใต้ประกาศ สคบ. หรือไม่? ใครรับผิดชอบเรื่องเสียและข้อตกลงซ่อมคืออะไร? หลักฐานภาพถ่าย/มิเตอร์/สัญญาจะช่วยคืนเงินประกันอย่างไร? ถ้าตอบไม่ได้ ให้ชะลอการจ่ายเงิน

ข้อจำกัดตามสัญญาจริง: หลักเกณฑ์คุ้มครองผู้เช่าต้องพิจารณาจากลักษณะธุรกิจของผู้ให้เช่าและข้อกฎหมายที่ใช้กับสัญญานั้นโดยตรง ก่อนจ่ายเงินประกันให้ตรวจชื่อผู้ให้เช่า เงื่อนไขคืนเงิน และหลักฐานสภาพห้อง หากมีข้อพิพาทให้ขอคำแนะนำจาก สคบ. หรือผู้เชี่ยวชาญที่เหมาะสม