ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ต้องตรวจอะไรบ้างก่อนจ่ายเงิน?

ก่อนซื้อบ้าน คอนโด วิลล่าหรือที่ดินในไทย ควรตรวจอะไร? ตรวจ ทะเบียนสิทธิจริง ผู้ขาย ภาระผูกพัน แนวเขตและสิทธิทางเข้าออก กฎหมายอาคาร/โครงการ และความเสี่ยงในสัญญา โดยผู้เชี่ยวชาญที่เป็นอิสระจากผู้ขาย ก่อนจ่ายเงินก้อนใหญ่ที่คืนไม่ได้ ภาพถ่ายโฉนด ใบเสนอราคาหรือคำรับรองจากเอเจนต์ ไม่ได้ยืนยันว่าเจ้าของมีสิทธิขายหรือไม่มีจำนอง

นี่เป็นคู่มือ การตรวจข้อเท็จจริงของธุรกรรม หากต้องการรู้ว่าชาวต่างชาติซื้อสิทธิแบบไหนได้ ให้อ่าน สิทธิถือครองที่ดินและอาคาร หรือ การซื้อคอนโดต่างชาติ คู่มือนี้ ไม่อนุมัติว่าชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์นั้นได้

ตรวจตามประเภททรัพย์

1. ตรวจผู้ขายและทะเบียนสำนักงานที่ดิน

ขอ เลขที่ดิน เลขโฉนด หรือเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และชื่อผู้ถือสิทธิจริง ให้ ทนายอิสระตรวจที่สำนักงานที่ดินที่ถือสารบบ เปรียบเทียบผู้ขาย/ผู้มีอำนาจลงนามกับทะเบียน ตรวจว่ามี จำนอง ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิการเช่า หรือข้อห้ามโอน ที่จดไว้หรือไม่

คู่มือรายการหลักฐานที่รัฐบาลเผยแพร่ แยก เอกสารสิทธิดิน/ห้องชุด/อาคาร, เอกสารประจำตัวผู้ขาย, คู่สมรส, ผู้รับมอบอำนาจ และนิติบุคคล โดยเฉพาะกรณีบริษัทต้องตรวจผู้มีอำนาจลงนาม หนังสือรับรองบริษัทและมติที่จำเป็น

ตัวอย่าง: นายหน้ายื่นสำเนาโฉนดที่ดูจริง แต่ชื่อผู้เป็นเจ้าของไม่ตรงกับบุคคลขอรับมัดจำ หยุดจ่าย จนตรวจ การมอบอำนาจและเจ้าของที่จดทะเบียน จริงก่อน นายหน้าขายไม่ใช่ผู้มีอำนาจโอนตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ

2. ตรวจของจริงบนที่ดินและสิทธิใช้ประโยชน์

เปรียบเทียบ พื้นที่ตามทะเบียน กับแนวเขต/สภาพจริง ทางเข้าออก การระบายน้ำ สาธารณูปโภค ใบอนุญาตและผังเมือง/การใช้ประโยชน์ แยกกัน

• ที่ดิน/บ้าน: เมื่อแนวเขตหรือทางเข้าไม่ชัด ให้ผู้รังวัด/ผู้เชี่ยวชาญตรวจหลักเขตและ ภาระจำยอมหรือสิทธิทางผ่านที่จดทะเบียน ถนนที่ขับรถผ่านได้ในปัจจุบันไม่ได้แปลว่ามีสิทธิผ่านถาวร
• อาคารชุด: ตรวจทะเบียนห้อง สัดส่วนต่างชาติ ณ วันโอน/หนังสือปลอดหนี้จากนิติบุคคล แยกจากโบรชัวร์
• โครงการก่อสร้าง: ขอหลักฐานนิติบุคคลผู้พัฒนา สิทธิที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง/การจัดสรรที่เกี่ยวข้อง กำหนดส่งมอบและความเป็นไปได้ที่จะจดโอนห้องหรือสิทธิแยก
• ทรัพย์เก่า: ให้ผู้ตรวจอาคารอิสระดูน้ำรั่ว เชื้อรา ระบบไฟฟ้า/ประปา โครงสร้าง การระบายน้ำ และส่วนกลางที่เสื่อม

อย่าสรุปว่ามี ใบอนุญาตอาคารครบ เพราะเห็นภาพเรนเดอร์ของโครงการ หรือว่าอาคารที่ขายในแพ็กเกจเดียวกันมีสิทธิอยู่บนที่ดินแน่นอน

3. ตรวจหนี้และค่าใช้จ่ายที่ประกาศขายไม่ได้บอก

ถามหนี้ ค่าส่วนกลาง/กองทุน อาคาร ค่าน้ำไฟ ภาษีค้าง และข้อพิพาทที่เกี่ยวข้อง ตรวจการจำนองและหมายเหตุทะเบียนที่อาจขัดการโอน ขอ คำนวณค่าธรรมเนียม ภาษีโอน และภาระผู้ซื้อ/ผู้ขาย สำหรับทรัพย์และวันโอนนั้นจากสำนักงานที่ดิน

ตัวอย่าง: คอนโดราคาถูก แต่นิติบุคคลยังออก หนังสือปลอดหนี้ ให้ไม่ได้เพราะเจ้าของเดิมค้างค่าส่วนกลาง ต้องระบุ ใครจ่ายหนี้และต้องออกหนังสือก่อนวันโอน ในสัญญา อย่าไปรู้ในวันจ่ายเงินส่วนสุดท้าย

การลดค่าธรรมเนียมที่เคยประกาศอาจ หมดอายุหรือจำกัดกลุ่มผู้ซื้อ ไม่ใช้ร้อยละจากบทความเก่าเป็นยอดเงินวันปิดการขายปี 2569

4. แปลงความเสี่ยงเป็นเงื่อนไขในสัญญา

ให้ทนายเขียนข้อกำหนดที่บอก ใครต้องทำอะไร ส่งหลักฐานภายในวันไหน และคืนเงิน/ยกเลิกเมื่อใดได้จริง ก่อนมัดจำกลายเป็นเงินที่ไม่คืน

สัญญาว่า "โฉนดสะอาดตอนโอนแน่" ไม่เพียงพอ หากไม่บอกหลักฐานและผลเมื่อแก้ไม่ได้

5. วันโอนเงินต้องผูกกับการจดทะเบียน

นัด สำนักงานที่ดินที่มีทะเบียน ให้ทนายประสานผู้ขาย/ผู้มีอำนาจ ตัวจริงเอกสารสิทธิ เอกสารเงิน หนังสือปลดจำนอง หนังสือโควตา/ปลอดหนี้ตามกรณี และวิธีชำระราคา ที่เชื่อมกับการจดทะเบียนโอน/เช่า/สิทธิที่สัญญาระบุ การได้กุญแจหรือโอนมัดจำ ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์

หลังจดแล้วตรวจ ชื่อเจ้าของหรือผู้มีสิทธิ เลขแปลง/ห้อง พื้นที่ วันที่ ภาระในทะเบียนและใบเสร็จราชการ เก็บเอกสารกับการโอนเงินและสัญญาไว้ในแฟ้มเดียวกัน

ผลที่ควรได้จากการตรวจจริง

ก่อนจ่ายเงินถามตนเองห้าข้อ: (1) เจ้าของตามทะเบียนคือใคร (2) ฉันจดสิทธิที่สัญญาสัญญาว่าจะให้ได้จริงหรือไม่ (3) แนวเขต อาคาร สิทธิทางเข้าและใบอนุญาตตรงหรือไม่ (4) หนี้/จำนอง/ค่าใช้จ่ายใดทำให้โอนไม่ได้ (5) จะได้เงินคืนหรือยกเลิกอย่างไรถ้าเงื่อนไขไม่ผ่าน

การตรวจต้องสรุปเป็นเอกสารว่า ดำเนินต่อ / ให้แก้เอกสารหรือเงื่อนไข / ยุติดีล พร้อมรายการงานค้าง ไม่ใช่รายงานว่า “น่าจะปลอดภัย” โดยยังไม่เช็คสำนักงานที่ดิน

ตรวจสอบหลักฐานจริงก่อนตัดสินใจ: การขอคัดเอกสารจากสารบบ การปลดจำนอง การสำรวจแนวเขต และเอกสารกรมที่ดินฉบับเต็มยังไม่สามารถตรวจยืนยันได้ครบทุกกรณี ก่อนจ่ายเงินให้สำนักงานที่ดินและผู้เชี่ยวชาญอิสระตรวจ โฉนด เจ้าของ ภาระผูกพัน และเงื่อนไขจดทะเบียน ของทรัพย์สินนั้นโดยตรง คู่มือนี้ไม่ใช่การรับรองว่าคอนโดหรือแปลงใดปลอดภาระ