ชาวต่างชาติซื้อที่ดินหรือบ้านในไทยได้หรือไม่: แยกกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิอาคารและสัญญาเช่า

ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในประเทศไทยในชื่อตัวเองได้ไหม? โดยทั่วไปการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบปกติในชื่อคนต่างด้าวมีข้อจำกัด ต้องแยก ที่ดิน, ตัวบ้านหรืออาคาร, ห้องชุดที่จดทะเบียน, สิทธิการเช่า, สิทธิในสิ่งปลูกสร้าง และหุ้นบริษัท เพราะป้ายโฆษณา "freehold villa" ไม่บอกว่าชื่อใครอยู่ใน ทะเบียนที่ดิน

ก่อนจ่าย: ขอ เลขที่ดิน/เอกสารสิทธิฉบับจริง, เจ้าของที่จดทะเบียน, สิทธิที่คุณจะได้ในนามตัวเอง และวิธีจดสิทธินั้นต่อสำนักงานที่ดิน ให้ทนายทรัพย์สินที่เป็นอิสระจากผู้ขายตรวจ

แยกสิทธิจากข้อเสนอ

1. ข้อยกเว้นสำหรับที่ดินมีจำกัดมาก

คำอธิบายรัฐบาลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 96 ทวิ กล่าวถึงช่องทางถือ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกินหนึ่งไร่ สำหรับคนต่างด้าวที่ลงทุนในประเทศไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาทในประเภทที่กำหนดและคงลงทุนอย่างน้อยห้าปี, ต้องได้รับ อนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และเป็นที่ดินในพื้นที่/วัตถุประสงค์ที่กฎหมายยอมรับ

นี่ไม่ใช่การซื้อสิทธิอัตโนมัติด้วยเงิน 40 ล้านบาท: การมีเงินในบัญชี 45 ล้านบาทไม่ได้แปลว่าลงทุนถูกประเภทครบห้าปีหรือได้รับอนุมัติที่ดิน

ตัวอย่าง: ผู้ซื้อจะซื้อวิลล่าพร้อมที่ดินราคาแพง นายหน้าบอกมีเงินฝาก 45 ล้านจึงใส่ชื่อต่างชาติได้ ให้ หยุดก่อนจ่าย และขอให้ทนาย/กรมที่ดินตรวจ การลงทุนที่นับได้ ระยะเวลาคงการลงทุน สถานที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย และหลักฐานอนุญาตจากมหาดไทย ทั้งหมด

กรณีรับมรดกก็อาจมีกฎหมายเฉพาะและข้อจำกัดจำนวน/อนุญาต การมีชื่อในพินัยกรรม ไม่ได้ทำให้ที่ดินจดชื่อชาวต่างชาติได้ทุกแปลง ห้ามรวมข้อยกเว้นลงทุนและมรดกเป็นกฎเดียว

2. บ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่แปลงที่ดิน

สิทธิใน ตัวอาคาร อาจเป็นคนละเรื่องกับสิทธิใน ที่ดิน เจ้าของบ้านบางรายไม่ได้ถือชื่อในโฉนดแปลงนั้น ต้องตรวจว่าอาคาร ก่อสร้างและมีสิทธิตามกฎหมายจากใคร, อยู่ได้อย่างไรเมื่อสิทธิในที่ดินหมด, มีการขาย โอนหรือยกมรดกได้หรือไม่

บางดีลมี สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิอื่นที่ต้องจดทะเบียน ให้ทนายตรวจสิทธิที่ปรากฏใน ทะเบียนสำนักงานที่ดิน และผลเมื่อเจ้าของที่ดินขายทรัพย์ ถูกยึด เสียชีวิต หรือผิดสัญญา คำว่า "คุณเป็นเจ้าของบ้าน" ในโฆษณาไม่เพียงพอ

3. สัญญาเช่ายาว: เกินสามปีต้องดูทะเบียน

สำนักงานที่ดินราชบุรีประกาศเดือนกรกฎาคม 2569 ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อบังคับได้ตามกำหนดเต็ม โดยหากไม่จดทะเบียน บังคับได้เพียงสามปีแรก ตามคำอธิบายทางการ

ตัวอย่าง: สัญญาวิลล่า "เช่า 20 ปี" มีเพียงลายมือชื่อคู่สัญญาและการจ่ายเงิน แต่ไม่จดทะเบียนสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่หลักประกันสิทธิครบ 20 ปี ให้ทนายถามสำนักงานที่ดินว่าจะจดกับโฉนดไหน ใครมีสิทธิให้เช่า จำนองอยู่หรือไม่ และสิทธิในอาคาร/การต่อสัญญาเป็นอย่างไร

อย่าเชื่อคำรับประกัน 30+30+30 = 90 ปีแน่นอน โดยไม่มีหลักกฎหมายและตราจดทะเบียน สิทธิต่อสัญญาในอนาคตอาจขึ้นกับคู่สัญญาและสถานการณ์ในอนาคต ไม่ใช่โฉนด 90 ปี

4. สมรสกับคนไทยหรือใช้บริษัทไทยไม่ใช่ทางลัด

กรมที่ดินมี คู่มือเฉพาะสำหรับคนไทยที่ซื้อที่ดินและมีคู่สมรสต่างชาติ ผู้ซื้อและคู่สมรสอาจต้อง ชี้แจงแหล่งเงินว่าเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคนไทยผู้ซื้อ ตามเอกสาร/เงื่อนไขของสำนักงานที่ดิน แต่ การลงชื่อที่ดินในนามคนไทยไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติ

ตัวอย่าง: คู่สมรสคนไทยจะซื้อที่ดิน แต่เงินส่วนใหญ่เป็นเงินของคู่สมรสชาวต่างชาติ อย่าลงนามคำรับรองที่ ไม่ตรงความจริง ให้ทนายตรวจผลเรื่องสินส่วนตัว/สินสมรส สิทธิเมื่อตายหรือหย่า และเอกสารที่สำนักงานที่ดินรับ ก่อนจ่ายราคาเต็ม

ในกรณีบริษัทไทย กรรมสิทธิ์เป็นของบริษัท ไม่ใช่กรรมการต่างชาติโดยส่วนตัว การใส่ชื่อคนไทยถือหุ้นแทนเพื่อให้ดูเหมือนบริษัทไทยแล้วหลบกฎหมายที่ดินอาจก่อความเสี่ยงทั้งด้านที่ดิน/บริษัท/อาญา ต้องเป็นกิจการจริงและผ่านเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

5. แบบทดสอบก่อนวันโอน

1. ซื้ออะไรจริง? โฉนดแปลงที่ดิน ห้องชุด ตัวบ้าน หุ้นบริษัท หรือสิทธิการเช่าที่จด?
2. ใครเป็นเจ้าของในทะเบียนจริง? ให้สำนักงานที่ดินตรวจโฉนดและรายการภาระผูกพันใหม่
3. จะมีชื่อใครบนสิทธิใด? สัญญาเอกชนหรือทะเบียนบ้าน ไม่ใช่ชื่อในโฉนด
4. ถ้าเจ้าของเดิมขาย/ตาย/หย่า/ที่ดินติดจำนอง จะเกิดอะไรกับสิทธิคุณ?
5. เงื่อนไขจ่ายเงินและยกเลิกหากโอนไม่ได้ บันทึกเป็นสัญญาที่บังคับใช้ได้หรือไม่?

หลังอ่านควรบอกได้ว่าข้อเสนอขาย กรรมสิทธิ์ที่ดิน ตัวอาคาร สิทธิจำกัดที่จดทะเบียน หรือเพียงคำมั่นในสัญญา และขอเอกสารที่ต้องตรวจ ก่อนโอนเงิน ได้ หากต้องตรวจเจ้าของ/ภาระ/โครงการ อ่าน คู่มือตรวจอสังหาริมทรัพย์

ข้อจำกัดทางกฎหมายที่ต้องตรวจสอบ: คู่มือกรมที่ดินบางฉบับยังไม่สามารถตรวจอ่านต้นฉบับเต็มได้ จึงไม่ควรสรุปว่าชาวต่างชาติได้รับสิทธิถือครองที่ดินจากการลงทุน มรดก การสมรส หรือสิทธิอื่นโดยอัตโนมัติ ให้ สำนักงานที่ดินและทนายอิสระ ตรวจประเภทสิทธิ เงื่อนไขการจดทะเบียน และข้อยกเว้นเฉพาะกรณีก่อนจ่ายเงิน