ต่างชาติซื้อคอนโดไทย: โควตาพื้นที่ 49% เอกสารเงิน และขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์

คนต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดในไทยได้หรือไม่? ได้ในกรณีที่กฎหมายอาคารชุดอนุญาต แต่คำโฆษณา "foreign freehold" ไม่ได้แปลว่าโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงทุกห้อง ต้องตรวจ (1) อาคารเป็นอาคารชุดที่จดทะเบียนถูกต้อง (2) ผู้ขายมีกรรมสิทธิ์และไม่มีภาระที่ขัดขวางการโอน (3) มีพื้นที่คงเหลือในโควตาต่างชาติ (4) หลักฐานแหล่งเงินตามประเภทผู้ซื้อ (5) สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนโอนจริง ก่อนชำระเงินก้อนใหญ่

อย่าจ่ายเงินจองที่คืนไม่ได้ ก่อนขอ ชื่อโครงการ/เลขห้อง/เอกสารกรรมสิทธิ์, หนังสือยืนยันสัดส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด, หลักฐานหนี้และจำนอง, แผนออกเอกสารเงินจากธนาคาร และข้อสัญญากรณีโอนไม่ได้.

สถานการณ์ของผู้ซื้อ

1. โควตา 49% คิดจากพื้นที่ ไม่ใช่นับห้องทุกกรณี

เอกสารรัฐบาลที่อ้างมาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด ระบุว่าคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น การนับว่า "มี 100 ห้อง ต่างชาติได้ 49 ห้อง" อาจผิด เพราะ ห้อง 300 ตารางเมตร กับห้อง 25 ตารางเมตร มีพื้นที่ไม่เท่ากัน

ข้อขัดกันที่ต้องระวัง: สรุปจากเว็บไซต์รัฐบาลอีกหน้า ปี 2566 ใช้คำว่า 49% ของจำนวนห้อง แต่คำอธิบายที่อ้างมาตรา 19 ทวิระบุ พื้นที่ห้องชุดรวม จึงยึดสูตรตามบทกฎหมายเรื่องพื้นที่ และให้ นิติบุคคลอาคารชุดและสำนักงานที่ดินรับรองสถานะ ณ วันโอนจริง ไม่สรุปจากหน้าเว็บที่ขัดกัน

ตัวอย่าง: คนซื้อจองสตูดิโอเพราะนายหน้าบอกว่ายังเหลือ "โควตา 20 ห้อง" หากนิติบุคคลออกหนังสือยืนยันพื้นที่ไม่ได้ ต้อง ชะลอโอนเงินที่ไม่มีสิทธิคืน ไม่ใช้จำนวนนายหน้าบอกเป็นหลักฐาน

2. ตรวจห้องชุดและผู้ขายก่อนเซ็น

ขอ เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด เลขที่ห้อง พื้นที่ โครงการ ชื่อผู้ขายที่จดทะเบียน และข้อมูลภาระจำนอง/สิทธิบุคคลอื่น แยกคำว่า "เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์" หรือ "ที่พักโรงแรม" จากห้องชุดที่สามารถโอนทะเบียนได้จริง ให้ทนายอสังหาริมทรัพย์ อิสระจากผู้ขาย ตรวจทะเบียนสำนักงานที่ดินต้นฉบับและอำนาจลงนาม

ขอ หนังสือยืนยันโควตาคนต่างด้าวและหนังสือปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด รวมค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระและกองทุนที่เกี่ยวข้อง เอกสารรัฐบาลเรื่องทะเบียนสิทธิ แยกเอกสารสิทธิ ตัวผู้ขาย หนังสือยินยอมคู่สมรส/นิติบุคคลและหลักฐานต่างชาติ

สำหรับการตรวจ การก่อสร้างจริง ขอบเขตที่ดิน ใบอนุญาต อาคารเสียหาย และหนี้เพิ่มเติม อ่าน คู่มือตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีงานตรวจคนละส่วนกับหลักเกณฑ์ต่างชาติซื้อคอนโด

3. ทำสัญญาที่คุ้มครองหากโอนให้ต่างชาติไม่ได้

อย่าใช้ ใบจองหรือข้อความรับมัดจำแทนการโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนชำระเงินส่วนใหญ่ขอให้ทนายตรวจและระบุเป็นลายลักษณ์อักษร:

• ทรัพย์ที่ขายจริง: ชื่อคู่สัญญา เลขห้อง พื้นที่ อุปกรณ์และที่จอดรถ/พื้นที่ส่วนกลางที่ได้สิทธิ
• โควตาต่างชาติ: หลักฐานที่ต้องออกได้ ภายในวันจดทะเบียน และการคืน/ริบเงินจอง เมื่อโอนไม่ได้
• เงินซื้อ: สกุลเงิน บัญชีผู้รับ วันโอน หลักฐานธนาคารที่ Land Office ยอมรับ
• หนี้/จำนอง: ใครปลดจำนองและชำระหนี้นิติบุคคล ณ หรือก่อนปิดการขาย
• ค่าใช้จ่าย: ใครชำระค่าธรรมเนียมโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากร รวมทั้งค่าปรับถ้าผิดสัญญา

อย่าสรุปว่าคำว่า "จอง" บนใบเสร็จรับประกันคืนเงิน ต้องตรวจเงื่อนไขจริงและข้อกฎหมายสำหรับสัญญานั้น

4. ส่งเงินจากต่างประเทศให้มีเอกสารใช้ที่สำนักงานที่ดิน

คำแนะนำรัฐบาลเรื่องเงินตราต่างประเทศ อธิบายเส้นทางผู้ซื้อชาวต่างชาติทั่วไปว่า นำเงินจากต่างประเทศเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ และเขียนวัตถุประสงค์ "For Purchasing Condominium" ตามด้วยชื่อโครงการ ห้อง และชื่อผู้ซื้อ ก่อนโอนเงินให้ถาม ธนาคารผู้รับในไทยและสำนักงานที่ดินที่รับโอน ว่าต้องออกเอกสารใด

1. ธนาคารต้องออก Foreign Exchange Transaction (FET) หรือ หนังสือรับรองการรับเงินตราต่างประเทศ แบบอื่นสำหรับยอดเงินและประเภทผู้ซื้อของคุณ?
2. เงินถูกแลกเป็นเงินบาท ก่อนเข้าไทย หรือเข้ามาเป็นสกุลต่างประเทศ? ข้อความผู้ส่ง ชื่อผู้รับและวัตถุประสงค์ตรงสัญญาหรือไม่?
3. หากแบ่งโอนหลายครั้ง ใช้บัญชีผู้ร่วมซื้อหรือโอนเข้าบัญชีโครงการ จะเชื่อมหลักฐานแต่ละรายการกับ ราคาซื้อและชื่อในทะเบียน อย่างไร?

หน้าเว็บรัฐบาล ปรับปรุงครั้งล่าสุดปี 2566 กล่าวถึงเกณฑ์ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ เพื่อออกเอกสาร FET เทียบกับหนังสือรับรองขนาดเล็ก ไม่ยืนยันว่าเกณฑ์เอกสารธนาคารนี้ยังเหมือนกันทั่วประเทศปี 2569 และ ไม่ใช่ข้อแนะนำให้แบ่งธุรกรรมหลบหลักฐาน หน้าเดียวกันระบุว่าผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรบางรายใช้ เงินบาทในไทย ได้ตามฐานกฎหมาย จึง ห้ามเหมาว่าทุกคนต้องโอนต่างประเทศเหมือนกัน

อย่าสับสนกับเกณฑ์เอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศทั่วไปของ ธปท. สรุปกฎ Exchange Control ของธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวถึงการตรวจเอกสารสนับสนุนสำหรับธุรกรรมทั่วไปตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ (มีข้อยกเว้นตามเงื่อนไข KYB) แต่ตัวเลขนี้ ไม่ใช่เกณฑ์พิสูจน์สิทธิซื้อห้องชุดตามมาตรา 19 ตรีหรือเกณฑ์ FET สำหรับผู้ซื้อทุกคน และไม่ได้แปลว่าเงินที่ต่ำกว่า 200,000 ดอลลาร์ไม่ต้องมีหลักฐานสำหรับการจดทะเบียนโอนห้องชุด ก่อนโอนเงินให้ถาม ธนาคารผู้รับเงินและสำนักงานที่ดิน ว่าต้องใช้เอกสารรับเงินต่างประเทศ/หลักฐานอื่นใดสำหรับ ฐานสิทธิและยอดเงินจริงของคุณ

ตัวอย่าง: ผู้ซื้อต่างชาติมีเงินเดือนสะสมอยู่ในบัญชีไทย หากไม่มีเอกสารนำเงินเข้า อย่าคิดว่าซื้อในชื่อชาวต่างชาติได้ทันที แต่หากเข้าฐานสิทธิพิเศษบางประเภทก็อาจใช้หลักฐานต่างออกไป ให้สำนักงานที่ดินตรวจ สถานะและบัญชีจริง ก่อนลงนาม

5. ค่าธรรมเนียมและวันโอน

ภาพรวมรัฐบาลเรื่องค่าธรรมเนียม ระบุ อัตราโอนกรรมสิทธิ์ทั่วไป 2% ของราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ 2% ของราคาประกาศขายทุกกรณี ยังอาจมีภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นตามผู้ขาย/ระยะถือครอง/มาตรการลดค่าธรรมเนียมที่มีผลจริง ห้ามใช้ตารางปี 2566 แทนใบคำนวณของสำนักงานที่ดินในเดือนโอนปี 2569 ขอคำนวณค่าโอนและภาษีเฉพาะห้องล่วงหน้า

นัดหมายผู้ขาย/ผู้มีอำนาจและผู้ซื้อเพื่อยื่นเอกสารที่สำนักงานที่ดิน เช็ก หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริง บัตร/พาสปอร์ต หนังสือมอบอำนาจตามกรณี หนังสือโควตา/ปลอดหนี้ เอกสารเงินและสัญญา ตรวจการจ่ายเงิน ควบคู่กับการปลดจำนองและจดทะเบียนโอนจริง ไม่โอนสุดท้ายเพียงเพื่อรับกุญแจ

หลังเสร็จตรวจ ชื่อเจ้าของ เลขห้อง พื้นที่ วันที่โอนและภาระที่ยังปรากฏ เก็บโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ที่จดแล้ว เอกสารธนาคาร ใบเสร็จและสัญญาไว้ด้วยกัน

คำถามห้าข้อก่อนโอนเงินก้อนใหญ่

เจ้าของจริงคือใคร? นิติบุคคลออกเอกสารโควตาต่างชาติ ณ วันโอนได้หรือไม่? ธนาคารออกหลักฐานเงินรูปแบบที่สำนักงานที่ดินยอมรับหรือไม่? ใครจ่ายภาษีและปลดหนี้? สัญญาคุ้มครองอย่างไรหากจดทะเบียนไม่ได้?

ซื้อคอนโดมีจุดจบที่ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์จริง ไม่ใช่ภาพห้องหรือใบจอง

ข้อจำกัดที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อ: เอกสารกฎหมายอาคารชุดฉบับเต็ม ข้อยกเว้นการถือกรรมสิทธิ์ หลักฐานโอนเงินจากต่างประเทศ อัตราภาษีและค่าธรรมเนียมปัจจุบัน รวมถึงโควตาพื้นที่ต่างชาติของห้องที่จะซื้อยังต้องตรวจจาก สำนักงานที่ดิน นิติบุคคลอาคารชุด ธนาคาร และทนายอิสระ ตามธุรกรรมจริง อย่าจ่ายเงินโดยอาศัยคำโฆษณาหรือใบจองเป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์