Иностранная квота 49% — это доля общей площади квартир здания, а не количество проданных квартир. Официальное разъяснение правительства о статье 19 bis Закона о кондоминиумах описывает потолок 49% совокупной площади всех condo-единиц конкретного здания. В некоторых старых информационных страницах ошибочно сказано «49 из каждых 100 квартир»; разница важна, потому что крупные квартиры занимают больше площади квоты. До невозвратного задатка запросите у юридического лица кондоминиума действительное подтверждение иностранной доли, идентификаторы отдельного зарегистрированного объекта и подтверждение от Land Office, что именно эту сделку можно зарегистрировать.
Не смешивайте два разных правила о валютных документах. Старое правительственное описание покупки condo 2023 года ссылалось на USD 50 000 для определённого вида FET-документа, тогда как Bank of Thailand описывает общий валютный контроль и USD 200 000 как порог подтверждающей документации в иной процедуре. Ни одна из этих цифр не означает, что иностранцу ниже порога автоматически разрешено купить квартиру без подтверждения происхождения/перевода денег по применимому основанию статьи 19 ter. Некоторые категории, например предусмотренные законом постоянные резиденты, могут иметь иной путь доказательств. Заранее согласуйте реальный банковский документ с принимающим банком и конкретным Land Office; регистрационный сбор/налоги считайте по актуальной оценке и правилам, а не просто «2% от цены объявления».
Квартира в кондоминиуме и земельный участок в Таиланде — разные юридические объекты. Перед внесением задатка иностранному покупателю необходимо проверить четыре вещи: право именно этого покупателя приобрести объект, доступность иностранной квоты здания, документы о происхождении или переводе средств и возможность официально зарегистрировать переход права собственности.
Слова «foreign freehold» в рекламе не заменяют подтверждения государственного реестра.
Проверьте конкретную квартиру и основание для владения
Земельный департамент Таиланда отдельно описывает правила иностранного владения квартирами и правами на землю. Имеют значение гражданство покупателя, применимое юридическое основание и регистрационный статус здания.
- Получите идентификаторы здания и номера квартиры, а не только рекламный буклет.
- Попросите у уполномоченной администрации здания или юридического лица кондоминиума документальное подтверждение наличия свободной иностранной квоты.
- Выясните, на каком именно основании лично вы можете стать собственником и какие подтверждения для этого потребуются.
Иностранная квота — не утверждение агента: сведения следует независимо сверять до оплаты.
Проследите платежи и официальную передачу права
То, что продавец принимает деньги, ещё не означает, что переход права собственности оформлен. Для некоторых маршрутов иностранного приобретения недвижимости могут требоваться определённые банковские документы о поступлении средств.
- Узнайте у компетентного независимого специалиста, какие банковские подтверждения нужны при вашем способе оплаты.
- Сохраняйте договоры, квитанции, номера переводов и банковскую переписку.
- До согласования окончательной цены письменно распределите налоги, регистрационные сборы и прочие расходы между сторонами.
Если вам предлагают обойти нормальную регистрацию либо отправить деньги неизвестному посреднику, выясните последствия до платежа.
Проверка объекта до подписания договора
Дефекты здания, неоплаченные сборы, зарегистрированные обременения и несовпадение личности продавца с реестром могут радикально изменить решение о покупке.
- Проверьте документ о правах, зарегистрированного собственника и обременения через соответствующую процедуру Land Office.
- Спросите о плате за общие зоны, правилах ремонта и нерешённых спорах внутри кондоминиума.
- Привлеките независимого квалифицированного тайского юриста по недвижимости, а не полагайтесь лишь на представителя продавца.
Для проверки юридической стороны сделки используйте наш контрольный список покупки недвижимости.
Частые вопросы
Если я заплатил за бронирование, квартира уже моя?
Нет. Бронирование и частный договор не заменяют подтверждение законной возможности приобретения и зарегистрированную передачу собственности.
Можно ли применить правила иностранного владения кондоминиумом к дому с землёй?
Нет. Земля и здание могут иметь другой правовой режим. См. различия земельных и строительных прав.
До заключения сделки: покупка недвижимости связана с крупными и иногда невозвратными платежами. Проверки в Земельном департаменте и индивидуальная юридическая консультация должны предшествовать обязательствам.