%49 yabancı kotası daire sayısından değil, binadaki konut birimlerinin toplam alanından hesaplanır. Tayland hükümetinin Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 bis açıklaması, yabancı mülkiyet payını binadaki tüm condo dairelerinin toplam yüzölçümünün en çok %49'u olarak tarif eder. Bazı eski hükümet tanıtım metinleri hatalı biçimde “49/100 daire” der; birim sayısı ve metrekare aynı ölçü değildir. Örneğin büyük bir daire kotayı birkaç küçük daireden fazla tüketir. Kapora vermeden condo tüzel kişiliğinden yabancı payı belgesi, bağımsız bölümün gerçek tapu kaydı, satıcının yetkisi ve son devir günündeki Land Office kabulünü yazılı doğrula.
Döviz belgesi farklı bir uygunluk kararıdır. 2023 tarihli resmî condo ödeme açıklamasında geçen 50.000 USD FET belge örneği ile Bank of Thailand'ın genel döviz denetimi sayfasındaki 200.000 USD işlem destek-belgesi eşiği aynı şey değildir; bunlardan hiçbiri bütün yabancı condo alıcıları için evrensel “bu tutarın altı belgesiz geçer” kuralı yaratmaz. Condominium Act madde 19 ter, alıcının yasal kategorisi ve para kaynağı ayrı değerlendirilir; bazı Thai permanent resident alıcıların kanıt yolu farklı olabilir. Bankanın düzenleyeceği belgeyi ve Land Office'in kabul edeceği kanıtı gerçek alıcı/hesap/transfer için önceden sor. Genel devir harcı da ilan fiyatının otomatik %2'si değil, resmî değerleme ve güncel teşvik/vergi koşullarıyla hesaplanır.
Tayland'da bir condominium dairesi ile arsa aynı hukuki varlık değildir. Kapora göndermeden önce kişisel alım uygunluğunu, binanın yabancı mülkiyet kotasını, ödeme belgelerini ve resmî tapu devrini ayrı değerlendirmelisin. İlandaki 'foreign freehold' ifadesi tek başına resmî kayıt yerine geçmez.
Daireyi ve alım hakkını doğrula
Tayland Tapu Dairesi yabancıların kat mülkiyeti ile arsa hakları için ayrı kılavuzlar yayımlıyor. Alıcının durumu ve binanın kayıtlı niteliği önemlidir.
- İlan fotoğrafı yerine bina ve bağımsız bölümün doğru kayıtlarını iste.
- Yabancı mülkiyet kotasında uygun yer bulunduğuna dair yetkili binadan belge talep et.
- Kendi hukuki alım yolun için istenen belgeleri doğrula.
Para transferiyle tapu devrini ayır
Satıcının parayı alması, mülkiyet devrinin usulüne uygun tamamlandığı anlamına gelmez. Bazı yabancı alıcı yollarında paranın kaynağı ve banka belgeleri önemlidir.
- Ödeme yöntemin için hangi banka kanıtlarının gerektiğini yetkin uzmana sor.
- Sözleşmeleri ve transfer dekontlarını eksiksiz sakla.
- Vergiler, harçlar ve masrafların kim tarafından ödeneceğini yazılı netleştir.
İmza öncesi inceleme
Bina kusurları, aidat borçları, tapudaki takyidatlar ve satıcı kimliği uyuşmazlıkları işlemi etkileyebilir.
- Tapu kaydı, malik ve kayıtlı yükleri doğru resmî usulle kontrol ettir.
- Aidat, tadilat kuralları ve açık anlaşmazlıkları sor.
- Sadece satıcının temsilcisine güvenme; bağımsız hukukçu kullan.
Sık sorulan sorular
Kapora verdim, ev sahibi oldum mu?
Hayır. Kapora veya özel sözleşmeyle resmî mülkiyet devrini birbirinden ayır.
Condo kurallarını arsaya da uygulayabilir miyim?
Hayır. Arsa ve bina hakları ayrı hukuki değerlendirme gerektirir.
İşlem yapmadan önce: Gayrimenkul ödemeleri büyük ve geri döndürülemez olabilir. Resmî tapu kontrolü ve kişisel hukuki danışmanlık olmadan bağlayıcı ödeme yapma.